이것은 주택 소유자에게 나쁜 소식이며,이자 지불금을받지 못한 수십억 달러의 대출을보고있는 은행 및 기관 대출 기관에 대한 나쁜 소식입니다. 물론 공급이 높으면 가격이 하락하기 때문에 압류를 구매하는 투자자에게는 좋은 소식입니다. 은행은 투자자가 제공하는 짧은 판매를 수락하고 압류 경매에서 대출에 대한 빚진 것보다 덜 취하고 있습니다 (짧은 판매에 대한 자세한 내용은 저자에 대한 자세한 내용).
그래서 왜 이런 일이 일어나고 있습니까? 이야기를 전하는 3 가지 약어는 다음과 같습니다.
ARM – 조정 가능한 요금 모기지
Heloc ‘s – 가정 주식 신용 라인
80/20 – 80/20 계약금 대출 없음
팔은 최고 범인입니다. 이러한 유형의 모기지에 익숙하지 않은 사람들, 그들이 일하는 방식은 대출이 처음 발행 될 때 (시장에서) 이자율이 매우 낮다는 것입니다. 그런 다음 정해진 기간 (1 – 10 년) 이후, 이자율은이자 지수에 따라 2%까지 상향 조정됩니다. 캡은 12-16% 범위에있을 수 있지만 캡에 도달 할 때까지 매년 2%까지 조정됩니다.
물론 가장 낮은 시작률은 조정 기간이 가장 짧습니다. 얼마나 낮습니까? 글쎄, 밀레니엄 초반에 금리가 바닥이 나왔습니다. 그리고 1% 범위에서 시작 금리가있는 팔이있었습니다! 이것은 임차인에게 명백한 보난자 였고 1성 시간 주택 구매자 및 새로운 주택을 사러 달린 다른 많은 주택 소유자. 낮은 금리는 지불금을 저렴하게 만들었 기 때문에 소득이 훨씬 낮은 사람들이 대출 자격을 갖추도록 허용했습니다.
그러나, 새로운 주택 구매자들 에게이 명백한 행운은 종종 발생하기를 기다리는 차압 일뿐입니다. 계산의 날이 다가오고 있었고,이 주택 소유자들은 무엇을 때리는 지 전혀 몰랐을 것입니다.
다음은 일어나기 시작했으며 오늘날 계속되는 일의 예입니다. Joe & Mary Homebuyer의 수입은 약 $ 2000/월에 상당히 낮은 수입을 가지고 있다고 가정 해 봅시다. 일반적인 대출 규칙은 모기지 지불이 총 소득의 30%를 넘지 않아야한다는 것입니다. 이를 바탕으로 Joe & Mary는 약 $ 650/mo의 주택 지불을 감당할 수있었습니다.
이제 1%의 시작 금리와 12%의 상한선으로 팔을 얻을 수 있다고 가정 해 봅시다. 그들은 $ 643/mo의 지불로 20 만 달러의 대출을받을 수 있습니다. 또한 대출 기관이 세금이나 보험을 거부하지 않는다고 가정 해 봅시다. 일반적인 세금 및 보험은 약 $ 2400 또는 $ 200/월로 추정하겠습니다. (그런데, 시작 금리가 무엇이든 상관없이 다음 시나리오는 동일하게 재생됩니다).
Joe & Mary는 새 집으로 이사하여 신용 카드, 새로운 TV 및 스테레오, 일부 창 처리 등의 가구를 구입합니다. 약 6 개월 후 Mary는 임신했습니다. 세금 청구서는 9 월에 이루어지고 Joe와 Mary는 약간의 충격을 받았습니다. 그들은 세금을 위해 돈을 버리지 않았으며, 청구서를 지불하는 데 대부분의 빈약 한 저축이 필요합니다.
그런 다음 11 월경, 모기지 회사는 요금이 2% 상승하고 1 월부터 지불이 월 $ 843, 즉 200 달러 증가한다는 편지를 보냅니다. 신용 카드 부채, 새로운 아기와 월별 생활비로 인해 그들은 실제로 우위에 살고 있습니다. 다음 세금 청구서가 나올 때 -주는 카운티가 돈을 기다려야한다고 결정합니다. (실제로 일어날 일은 카운티가 부동산에 세금 유치권을 부여하고 세금 판매 경매에서 그 유치권을 매각 할 것입니다. 세금 유치권 또는 세금 증명서를 구매하는 부동산 투자자 (많은 주에서)는 결국 세금과이자를 지불하지 않으면 압류 할 권리가 있습니다.
그런 다음 그해 11 월, 그들은 이자율의 또 다른 증가를 알리는 또 다른 서한을 얻습니다. 이번에는 5% (여전히 꽤 낮음), 이는 월간 모기지 지불금이 $ 1074/mo – $ 230 증가로 인상합니다!
이제 Joe & Mary는 머리 위에 있습니다. 1 월에, 그들은 이전 지불 금액을 보냅니다. 은행은이를 받아들이지 않고 기본적으로 고려합니다. 그들은 단지 차이를 빚지고 있다고 생각합니다. 사실 은행은 전혀 지불하지 않은 것처럼 간주합니다. 몇 달 후, 그들은 차압 경고 편지를받습니다.
이 시점에서 Joe와 Mary는 집을 판매하는 것을 고려할 수 있습니다. 그들이 빠르게 감사하는 시장에 살고 있다면, 치아의 피부로 나올 수 있습니다. 대부분의 지역에서 1 년 또는 2 년 만에 대부분의 주택은 빨리 팔 수있을만큼 인식하지 못했습니다. 부동산위원회와 구매자의 할인을 받으면 PCCKET에서 나와서 판매를 거쳐야합니다.
따라서 주정부에 따라 투자자가 발전하지 않는 한 대출 기관과의 단기 판매를 협상하여 차압을 구매하지 않는 한 주 차압 법에 따라 법원 단계에서 경매에서 판매됩니다.
다음 부분에서는 부적합한 차용자에 대한 가정 주식 대출의 교활한 특성에 대해 논의 할 것입니다.